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姓名: 刘大洋
领域: 市场营销  运营管理  品牌管理  领导艺术 
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签名: 开拓国学领导智慧,创建中国式双赢谈判理论,引领中国特色危机管理。
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专家文章

中国地产商的战略图景 2013-11-14

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2013的中国,现代化、城市化的步伐继续向前,从宏观上我们可以这样来看我国的房地产市场。国家统计局数据,2013年1-8月,全国房地产开发投资52120亿元,同比名义增长19.3%。其中,住宅投资35738亿元,增长19.2%。1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积585553万平方米,同比增长14.4%;其中,住宅施工面积429626万平方米,增长12.0%。房屋新开工面积127840万平方米,增长4.0%;其中,住宅新开工面积93713万平方米,增长3.3%。
就像中国的房地产价格一样,中国的房地产企业也是呈现出让人读不懂的面孔来。
招商局集团、华润集团、恒大集团、保利集团等等,他们都在多个领域里中流击水;招商局有自己的银行,华润也办起了银行,恒大与中国邮政储蓄银行建立了战略合作,金地、远洋、龙湖正在谋划自己的金融;恒大和绿城都有自己的足球俱乐部;万科要前往北美,绿城要进军泰国,碧桂园已在马来西亚扎根……
此时此刻,此情此景,我们不得不对今天中国房地产企业的战略图做一次梳理,这既是对实践的归纳,更是对战略的检视!
 
目前,将国际化作为自己主打战略的是绿地集团。绿地与正大集团签署合作备忘录,泰国曼谷、芭堤雅已经成了绿地的主打战场。而该集团已宣布进军的国家还有美国洛杉矶、德国法兰克福、澳大利亚悉尼、西班牙马德里、韩国济州等城市。仔细观察就会发现,产品以住宅项目和旅游地产为主,支撑这个战略举动的是汹涌的海外置业热潮,以移民、投资和留学为主的移民潮早已引人关注。
最早提出这个战略构想的是万科,因为他们通过对自己客户的数据分析,得出了一个可观的市场份额,万科的第一批业主有30%以上将要移民海外。万科的方向是北美,首个阵地是旧金山。
洛杉矶大都会项目是绿地集团,更是中国房地产公司到目前为止最大的一桩海外并购。这个美国的城市综合体项目包含了酒店、办公、酒店式公寓及住宅。住宅目标客户是中国移民、留学生家庭和有海外投资需求的国内富裕人群,酒店目标客户则是中国赴美游客和探亲人群。
看起来似乎很美的国际化,实际上蕴藏着巨大的风险,这些风险来自于法律差异、来自于文化冲突、来自于政治角力、来自与金融困局、来自于市场波动。中国房地产企业当深思!中坤集团欲购冰岛土地已两年由于,黄怒波面对的是一波三折,而不是波平浪静。
 
总是要声明自己是企业家而不是公知的王石,不知有没有想过,自己制定战略的方式离企业家距离较远,而离公知倒是很近。
万科的核心战略——“做专业化住宅”,在王石游学的时候,开始得到修正。尽管郁亮总是以“对万科来说,我们真的是不得不去做商业地产。”“在网购时代,商业购物中心是越来越受打击的,所以万科对此非常非常慎重,不是说我有兴趣,我是没办法才做一点。”来解释,但是这种委屈的样子更像是做给王石看的无奈。
郁亮应该已经开始意识到,如果坚持做纯住宅,那么连做住宅的资格都可能丧失,因为现在已经没有纯住宅用地,而且在政府新出让的土地里面非住宅占比越来越高。
2008年,万科放弃了原本有中标机会的深圳湾大运会的春茧项目招标。今天,华润地产凭借这一项目,将取代万科成为深圳地产市场上的老大。狭隘理解专业化损失惨重。
2009年万科在北京房山拿到的土地,要比一街之隔的首创地产贵上一倍,原因就在于首创地产向房山政府承诺做一个大型的奥特莱斯商业。
现在,万科的战略是城市服务配套商。北京,万科办起社区诊所和“托老所”;上海,万科给业主提供收纳服务的“万物仓”;杭州,万科在良渚文化村自营菜市场。
2013年9月4日,万科又以近54亿元的价格,成功竞得深圳西丽留仙洞总部基地首次出让的三地块。这是万科首次进军工业用地。
 
位于广州珠江新城的W酒店,正在以其时尚和前卫的风格,成为广州的地标。谈到为什么要做酒店,合景泰富地产集团主席兼执行董事孔建岷表示:“酒店是一个‘很稳定’的生意,其物业的升值很厉害。若把这些酒店盖成住宅卖掉,只是当年赚钱,但物业没有变多,企业抗风险能力就弱了。未来有很稳定收入的同时,资金紧张可以抵押出去给一些金融机构贷款,这是酒店最大的好处。另外,比起住宅小区,酒店更能成为集团对外具有代表性的东西,带来的额外品牌影响力很重要。”
合景泰富掌门人的观点,可以透视出他的战略追求——审慎增长,以中、高端住宅物业为主,以写字楼、酒店及高级购物中心为辅,平衡盈利组合,分散投资风险。
 
2013年9月2日,中国的“地王”纪录再次刷新。创造了这个纪录的人,一直在创造着纪录。年轻的他就有能力使他的手下只认得他,而不认得他的上级——中国知名企业家柳传志。
他后来因为刑诉走进监牢,离开联想。痛定思痛的他,出狱后创办了顺驰地产。年轻的顺驰地产在他的带领下,高歌猛进,最得意的时候,他在公开场合直面挑战地产大佬王石,二人的论战曾经是中国地产界的看点。后来,顺驰地产因为扩张太快,在资金、人才、管理三个重要方面出现严重短缺,导致形势急转直下。
他就是孙宏斌。
他以21亿元人民币买下北京农展馆附近2.8万平方米地块,加上承诺建设的一所医院,楼面价格相当于每平方米7.3万元,这是中国有史以来最高的地块价格。
拍下这块历史上最贵地块的融创中国董事长孙宏斌称:“未来行业发展的趋势是,差异化会越来越明显,同一城市不同地段和不同产品的差异也会越来越明显。”
但愿孙宏斌的融创中国能够走出中国地产差异化战略的道路来,但愿这一次不是他的又一次惜败的伏笔。毕竟,孙宏斌已经经历了太多的坎坷,毕竟中国的房地产需要理性的市场和理性的战略!
 

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开拓国学领导智慧,创建中国式双赢谈判理论,引领中国特色危机管理。
类别:战略思维 |   浏览数(1739) |  评论(0) |  收藏

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